El origen de los locales convertidos en vivienda se remonta a los años 50 en la ciudad de Nueva York, donde artistas y jóvenes con bajos recursos recurrían a vivir y trabajar en el mismo espacio, convertían locales o naves en su vivienda habitual para ahorrar en el alquiler.
Esta tipología de vivienda dio lugar a los denominados «lofts» que ahora se asocian a viviendas con espacios diáfanos. La crisis del comercio actual debido a los cambios en los modos de consumo está dejando cada vez más locales vacíos en nuestras ciudades, y el precio del alquiler de los locales se está acercando mucho al de las viviendas lo que empieza a hacer rentable su conversión a residencias.
Hay que tener claro que en un local no se puede residir, de hacerlo, te podrías encontrar con los siguientes inconvenientes:
- No es posible conseguir un cédula de habitabilidad, lo que imposibilita después muchos procedimientos como e alquiler del espacio como vivienda.
- No es posible empadronarte en un local comercial.
- Es posible que tengas problemas con el alta de los servicios de agua y de luz ya que si no tienes un documento de primera ocupación las compañías no te suministran.
¿QUÉ REQUISITOS DEBE CUMPLIR UN LOCAL PARA CONVERTIRSE EN VIVIENDA?
Para convertir un local en una vivienda, es importante que el local cumpla las siguientes condiciones:
- Que el uso residencial esté permitido en ese emplazamiento por la normativa urbanística vigente y que la edificabilidad residencial o número de viviendas por hectárea de esa parcela no esté agotada. Por ejemplo, convertir una nave dentro de un polígono industrial en vivienda será complicado ya que en esas zonas normalmente no se permite un uso predominante residencial. En un edificio residencial normalmente si que se permite el uso de vivienda independientemente del piso en el que se ubique la vivienda.
- Que el local cumpla las condiciones que se exigen a una vivienda. Las viviendas, dependiendo de la normativa urbanística de cada municipio tienen unas condiciones que suelen ser similares y se establecen en las condiciones de mínimas de habitabilidad de viviendas sociales. Los municipios pueden exigir mayores prestaciones a las viviendas pero las principales se centran en que las viviendas sean exteriores, estén bien iluminadas y ventiladas, sean accesibles y tengan espacios suficientemente grandes. Es posible, que la legalización de una hipotética vivienda en un local, pase por que sea un espacio tipo «loft» ya que si solamente tiene iluminación en una fachada tiene que servir para toda la vivienda a excepción de los aseos o trasteros.
- Que pueda cumplir los requisitos del Código Técnico de la Edificación. La normativa en materia de edificación establece muchas condiciones para conseguir una buena calidad de las construcciones, dichas condiciones van desde la seguridad estructural a la salubridad o accesibilidad pasando por la protección contra incendios. En principio no hay problema en cumplir con estos requisitos ya que todas las viviendas los cumplen pero en el caso de locales hay que tener en cuenta las condiciones de ventilación e iluminación de las estancias o las cocinas.
Los cambios para convertir un local en vivienda, exceptuando que no se permita el uso, son casi siempre viables. Para justificar todas estas condiciones necesitas un proyecto básico y de ejecución de cambio de uso de local a vivienda redactado por un arquitecto.
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Quisiera saber cual seria el coste total – que depende de Arquitectos y otros estudios complementarios que fueren necesarios- para transformar un local y/o unas oficinas en viviendas.
Buenos días Francisco, el coste de la reconversión de un local en vivienda depende de varios factores, el estado previo y el tamaño. Cuanto peor estado presente el local tendrá un coste mayor por metro cuadrado la obra necesaria y eso multiplicado por el tamaño será el coste total de la obra. El precio medio de una rehabilitación puede variar dependiendo de los materiales elegidos y del estado previo entre 200 y 800€ por metro cuadrado.
Los honorarios técnicos irán en función de del volumen de la obra, y rondan el 5% del presupuesto de la misma, dependiendo de otros factores como la hubicación, complegidades técnicas, alcance de la intervención…
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Un saludo.